Mietverträge: OGH erklärt 58 Klauseln für unzulässig

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer Grundsatzentscheidung insgesamt 58 Klauseln in den Mietvertragsformblättern eines Unternehmens als unzulässig eingestuft.

Wie das Portal theintelligent.at in einem Bericht vom 13.11.2026 darlegt, stützt sich der Spruch auf ein Verbandsverfahren der Arbeiterkammer. Mit dem Urteil vom 29.09.2026 unter dem Geschäftszahlzeichen GZ 6 Ob 113/25y setzte das Höchstgericht den standardisierten Vertragsbestimmungen des Vermieters enge rechtliche Grenzen.

Dem Rechtsstreit war eine gerichtliche Auseinandersetzung über mehrere Instanzen vorausgegangen. Bereits die Vorinstanzen hatten dem Unterlassungsantrag der Arbeiterkammer weitgehend stattgegeben und zahlreiche Klauseln des Formularwerks verworfen. Die beklagte Partei legte daraufhin Revision ein, blieb damit vor dem OGH jedoch erfolglos.

Stattdessen verschärfte das Höchstgericht die bisherigen Entscheidungen: Der OGH wies nicht nur das Rechtsmittel des Unternehmens ab, sondern erweiterte das Verbot noch um zwei weitere Bestimmungen aus den beanstandeten Mietverträgen. Damit wuchs die Zahl der endgültig untersagten Vertragspassagen auf 58 an.

Inhaltlich betrifft das Urteil eine breite Palette an Regelungen, die in den Standardmietverträgen des beklagten Unternehmens verankert waren. Unter den beanstandeten Bestimmungen befand sich unter anderem eine restriktive Einschränkung der Wohnungsnutzung, die den Kreis der Bewohner auf den Partner sowie im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder beschränken sollte.

Ebenfalls vom OGH gekippt wurden intransparente Regelungen zu den Betriebs- und Nebenkosten. Auch Klauseln, die eine automatische Kopplung der Kaution an spätere Mietanpassungen vorsahen, hielten der höchstrichterlichen Kontrolle nicht stand.

Darüber hinaus beanstandeten die Richter Vertragskonstruktionen bezüglich möglicher Abweichungen bei den tatsächlichen Flächenangaben der Mietobjekte sowie Klauseln, mit denen Erhaltungspflichten unzulässig auf die Mieter überwälzt werden sollten.

Als rechtliche Grundlage für die Unzulässigkeit führte das Höchstgericht an, dass die betreffenden Klauseln die Mietparteien ohne sachliche Rechtfertigung gröblich benachteiligen. Zudem verstießen wesentliche Teile des Regelwerks gegen das geltende gesetzliche Transparenzgebot, da Vertragsinhalte unklar formuliert waren oder den Mietern ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten verschleierten.

Durch das Urteil im Verbandsverfahren dürfen die untersagten Klauseln vom betroffenen Unternehmen in dieser Form künftig nicht mehr verwendet werden. Für betroffene Mieter bedeutet die Entscheidung, dass sie auf Basis dieses Richterspruchs ihre bestehenden Vertragsverhältnisse und etwaige Ansprüche überprüfen können.