Wohnungsmarkt: Mieten steigen 3,5 Prozent, Kaufpreise nur um 1,0 Prozent

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt vergrößert sich die Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen. Wie aus dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) für das dritte Quartal 2026 hervorgeht, stiegen die Neuvertragsmieten bundesweit um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Demgegenüber erhöhten sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Jahresvergleich lediglich um 1,0 Prozent. Im direkten Vergleich zum zweiten Quartal 2026 gaben die Kaufpreise auf Bundesebene sogar um 0,1 Prozent nach.

In den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart legten die Neuvertragsmieten laut VDP im Schnitt um 3,0 Prozent zu. Hamburg verzeichnete dabei mit einem Plus von 4,1 Prozent den stärksten Anstieg, während Stuttgart mit 1,4 Prozent den schwächsten Zuwachs aufwies.

Bei den Kaufpreisen in den sieben Großstädten lag das durchschnittliche Plus im Vorjahresvergleich bei 1,4 Prozent. Hamburg führte das Feld mit plus 2,4 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 1,6 Prozent und Köln mit 1,4 Prozent, während Stuttgart ein Minus von 0,5 Prozent verbuchte.

Gegenüber dem Vorquartal wiesen jedoch alle sieben Metropolen eine negative Kaufpreisentwicklung auf, die von minus 0,4 Prozent in Düsseldorf bis zu minus 0,9 Prozent in Stuttgart reichte. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt erläuterte, dass eine Übernachfrage die Preise stütze. Zudem betonte er, dass die Erhebung ausschließlich Neuverträge und nicht Bestandsmieter abbilde.

Auch andere Forschungsinstitute bestätigen die Auseinanderentwicklung beider Marktsegmente. Der Wohnungsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) weist für das dritte Quartal 2026 bei Wohnungspreisen ein Vorjahresplus von 0,3 Prozent und bei Ein- sowie Zweifamilienhäusern von 0,4 Prozent aus.

Dem IW zufolge bewegen sich die Kaufpreise seit 2023 weitgehend seitwärts und liegen rund 10 Prozent unter dem Höchststand des Jahres 2022. Gleichzeitig kletterten die Angebotsmieten bundesweit um 4,5 Prozent, mit besonders deutlichen Anstiegen im Umland der Metropolen.

Das Institut führt die sinkenden Kaufpreise bei steigenden Mieten in den teuersten Städten auf höhere Finanzierungskosten zurück, welche die Käufernachfrage dämpfen.

Laut dem Analysehaus Empirica ist der Blasenindex im dritten Quartal 2026 erneut gesunken. Empirica-Chef Reiner Braun warnte vor einer eskalierenden Krise und verwies darauf, dass gestiegene Zinsen den Neubau ausbremsen und dadurch die Mieten weiter antreiben, während die Preise für Bestandsimmobilien unter Druck geraten.

Die tatsächlichen notariellen Kaufabschlüsse untermauern diesen Trend. Der German Real Estate Index (GREIX) des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel) und der Gutachterausschüsse verzeichnete für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2026 einen Rückgang um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr – der erste Jahresrückgang seit dem zweiten Quartal 2024. Im Vergleich zum Vorquartal legten die Preise um 0,5 Prozent zu.

IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek stellte fest, dass der Preisanstieg praktisch zum Stillstand gekommen sei. Inflationsbereinigt fielen die Preise für Wohnungen im Jahresvergleich um 3,0 Prozent, für Einfamilienhäuser um 2,0 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 5,2 Prozent.

Im oberen Marktsegment fiel die Preiskorrektur noch deutlicher aus. Eine Analyse von Dahler auf Basis von Daten von ImmoScout24 ergab für die sieben größten Städte einen Rückgang der Angebotspreise für Premium-Eigentumswohnungen um 7,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während exklusive Häuser um 7,1 Prozent nachgaben.

Der Medianpreis für Spitzenwohnungen sank in Stuttgart um 9,4 Prozent auf 7.000 Euro pro Quadratmeter, in München um 8,5 Prozent auf 13.734 Euro pro Quadratmeter und in Berlin um 8,0 Prozent auf 8.490 Euro pro Quadratmeter.