EQS-Adhoc: Quartalsergebnis per 30. September 2026 (deutsch)

Quartalsergebnis per 30. September 2026

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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): 9-Monatszahlen

Quartalsergebnis per 30. September 2026

10.11.2026 / 06:30 CET/CEST

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber

verantwortlich.

PSP Swiss Property erzielte in den ersten drei Quartalen 2026 ein

erfreuliches Geschäftsergebnis. Die Qualität des Portfolios und

der Fokus auf zentrale Lagen zahlten sich in einem zunehmend

differenzierten Marktumfeld aus. Die Guidance für den EBITDA ohne

Liegenschaftserfolge für das Geschäftsjahr 2026 von CHF 335 Mio.

wird bestätigt.

Geschäftsverlauf

Der Vermietungsmarkt blieb in unserem Marktsegment - hochwertige

Büro- und Verkaufsflächen an zentralen Lagen in den wichtigsten

Schweizer Wirtschaftszentren - in den ersten drei Quartalen 2026

weiterhin robust.

Der Betriebsgewinn (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge) stieg in den

ersten drei Quartalen 2026 im Vergleich zur Vorjahresperiode um

CHF 33.3 Mio. oder 14.7% auf CHF 260.6 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 227.2

Mio.), im Wesentlichen dank des Verkaufs des Entwicklungsprojekts

«Richtipark» in Wallisellen. Die EBITDA-Marge betrug 86.3% (Q1-Q3

2025: 85.2%). Die Leerstandsquote blieb mit 3.7% tief (Ende 2025:

3.5%).

In der Berichtsperiode Q1-Q3 2026 wurden das Entwicklungsprojekt

«Richtipark» in Wallisellen sowie die Liegenschaft Igelweid 1 in

Aarau veräussert. Erworben wurde die Liegenschaft Schützengasse 1

/ Beatengasse 4 in Zürich. Die laufenden Bauprojekte wurden

plangemäss weitergeführt.

Marktumfeld

Vermietungsmarkt

Der Schweizer Vermietungsmarkt für Geschäftsliegenschaften in

unserem Marktsegment erwies sich im bisherigen Jahresverlauf 2026

insgesamt als robust. Gut erschlossene, hochwertige und

nachhaltige Büroflächen an zentralen Lagen waren weiterhin stark

gefragt, wobei sich je nach Region und Marktsegment

unterschiedliche Tendenzen zeigten.

In Bern und Lausanne entwickelten sich die Büromärkte stabil, mit

einem erfreulichen Mietabschluss an der Peter Merian-Strasse in

Basel mit Beginn Q1 2027. Zentral gelegene Büroflächen in Zürich

und Genf stossen weiterhin auf eine hohe Nachfrage.

Demgegenüber blieb das Marktumfeld für periphere Standorte, ältere

Bürogebäude und das Non-Food-Retail-Segment strukturell

anspruchsvoll. Das High-Street-Retail-Segment verzeichnete

weiterhin eine sehr erfreuliche Entwicklung.

Investitionsmarkt

Auf dem Schweizer Investitionsmarkt blieb die Nachfrage nach

hochwertigen Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen im

bisherigen Jahresverlauf 2026 hoch. Im Fokus standen insbesondere

nachhaltig positionierte Liegenschaften mit langfristig stabilen

Cashflows, vor allem in Zürich und Genf. Das begrenzte Angebot an

solchen Liegenschaften traf trotz eines zunehmend unsicheren

Zinsumfelds weiterhin auf eine ausgeprägte

Investitionsbereitschaft. Die weiterhin verfügbaren

Finanzierungsmöglichkeiten unterstützten diese Entwicklung.

Die selektive Kreditvergabe bevorteilte Investoren mit einer

soliden Eigenkapitalbasis beziehungsweise hoher Liquidität. Das

Marktumfeld für Liegenschaften an peripheren Standorten sowie für

ältere Objekte blieb hingegen herausfordernd.

Vor diesem Hintergrund verfolgen wir unsere Akquisitionsstrategie

wie in der Vergangenheit mit der gebotenen Disziplin. Im Fokus

stehen nach wie vor hochwertige Geschäftsliegenschaften an

zentralen Lagen, die mittel- bis langfristiges

Wertsteigerungspotenzial bieten.

Portfolio

Zum Stichtag 30. September 2026 wies das Immobilienportfolio der

PSP Swiss Property einen Bilanzwert von CHF 10.2 Mrd. aus (Ende

2025: CHF 10.1 Mrd.) und umfasste 147 Anlageliegenschaften sowie

12 Entwicklungsliegenschaften.

In der Berichtsperiode stach vorab der Verkauf des

Entwicklungsprojekts «Richtipark» in Wallisellen im zweiten

Quartal 2026 hervor. Das Projekt umfasste vier Parzellen mit fünf

Geschäftshäusern und eine Grundstücksfläche von insgesamt rund 27

000 m². Der Verkaufspreis betrug CHF 150 Mio.; zusätzlich wurden

von verschiedenen Faktoren abhängige Earn-out-Zahlungen von bis zu

CHF 24.75 Mio. vereinbart. Ebenfalls im zweiten Quartal wurde die

Liegenschaft Schützengasse 1 / Beatengasse 4 in Zürich für CHF

75.0 Mio. erworben; der Kaufpreis könnte sich infolge eines

Earn-out-Faktors um CHF 5.0 Mio. erhöhen. Im ersten Quartal wurde

zudem die Anlageliegenschaft Igelweid 1 in Aarau veräussert und

vor dem Verkauf des «Richtipark» eine angrenzende

Arrondierungsparzelle erworben. In der Berichtsperiode wurden

keine weiteren Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften gekauft

oder verkauft.

Im dritten Quartal 2026 wurden die Liegenschaften Rue de Hesse 18

/ Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 13 in Genf sowie Place

Saint-François 5 in Lausanne in das Entwicklungsportfolio

umklassifiziert. Ebenfalls im dritten Quartal wurde das

fertiggestellte Projekt «TEC» an der Grosspeterstrasse 24 in Basel

in das Anlageportfolio überführt.

Bereits im ersten Halbjahr 2026 wurden die Liegenschaften

Eigerstrasse 2 in Bern, Route des Acacias 50, 52 in Carouge GE,

Marktplatz 30, 30a in Basel sowie die Liegenschaft an der Heinrich

Stutz-Strasse 23, 25 in Urdorf in das Entwicklungsportfolio

umklassifiziert. Die fertiggestellten Projekte «Quartier des

Banques Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 14 / Rue de Hesse 16bis» in

Genf und «Hôtel des Postes» in Lausanne wurden im ersten

beziehungsweise zweiten Quartal 2026 in das Anlageportfolio

überführt. Darüber hinaus fanden in der Berichtsperiode keine

weiteren Umklassifizierungen statt.

Laufende Projekte

Nachfolgend werden ausgewählte laufende Projekte mit einer

Investitionssumme ab CHF 10 Mio. beschrieben:

«Löwenbräu Red», Zürich: Für die Liegenschaft ist die Umnutzung in

ein Hotel vorgesehen. Die Baueingabe erfolgte Ende August 2025 und

wurde im Q1 2026 rechtskräftig bewilligt. Die Abänderungseingabe

für das ausgewählte Hotelkonzept wurde Ende Juli 2026 bewilligt.

Bereits Ende März 2026 wurde mit Althoff Hotels ein Mietvertrag

unterzeichnet; am Standort soll ein URBAN LOFT Hotel mit 175

Zimmern entstehen. Die Fertigstellung ist für 2028 geplant. Das

Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio.

«Eigerstrasse», Bern: Die zentrumsnahe Liegenschaft wird

totalsaniert und neu positioniert. Geplant ist, einen grossen Teil

der Büroflächen in Serviced Apartments mit 125 Einheiten

umzunutzen. Vorgesehen ist ein Single-Tenant-Betreibermodell. Das

Baubewilligungsverfahren läuft; die Fertigstellung ist für Ende

2028 vorgesehen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 20 Mio.

«Marktplatz», Basel: Die Liegenschaft Marktplatz 30, 30a wird

totalsaniert. Die bestehende gemischte Nutzung mit Retail- und

Gastronomieflächen im Erdgeschoss sowie Büroflächen und Wohnungen

in den Obergeschossen bleibt erhalten. Die Baubewilligung wurde

erteilt; der Baubeginn ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen,

die Fertigstellung bis Ende 2028. Das Investitionsvolumen beläuft

sich auf rund CHF 23 Mio.; per Ende September 2026 waren davon CHF

1.9 Mio. investiert.

Leerstand

Per 30. September 2026 betrug die Leerstandsquote 3.7% (Ende 2025:

3.5%).

Von den im Jahr 2026 auslaufenden Mietverträgen im Umfang von CHF

37.9 Mio. waren zum Stichtag noch 3% offen. Die gewichtete

durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted

average unexpired lease term) im Gesamtportfolio belief sich auf

5.2 Jahre (Ende 2025: 4.9 Jahre).

Für das Jahresende 2026 erwarten wir weiterhin eine

Leerstandsquote von 3.5%.

Bewertung der Immobilien

Aus den Neubewertungen der Liegenschaften in den ersten drei

Quartalen 2026 resultierte insgesamt eine positive

Marktwertanpassung von CHF 118.4 Mio.; CHF 110.6 Mio. entfielen

auf das Anlageportfolio und CHF 8.6 Mio. auf die

Entwicklungsliegenschaften. Die Einwertung der im Q2 2026

gekauften Anlageliegenschaft Schützengasse 1 / Beatengasse 4 in

Zürich hatte aufgrund von Transaktionskosten einen negativen

Effekt von CHF -0.8 Mio.

Per Ende September 2026 wurde die Liegenschaft Seefeldstrasse 123

in Zürich aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren, namentlich

der vorzeitigen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages, in

Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen durch den

unabhängigen externen Schätzungsexperten neu bewertet. Daraus

resultierte eine positive Marktwertanpassung von CHF 6.5 Mio.

Bereits per Ende Juni 2026 ergab die Neubewertung der

Liegenschaften durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten

eine Aufwertung von insgesamt CHF 111.9 Mio. Darin enthalten war

eine Aufwertung von CHF 13.5 Mio. für die Entwicklungsliegenschaft

«Löwenbräu Red», Limmatstrasse 250-254, 264, 266 in Zürich, die

aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bereits im ersten

Quartal 2026 neu bewertet wurde.

Die Aufwertung im ersten Halbjahr 2026 war hauptsächlich auf

Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in Zürich zurückzuführen.

Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das

Gesamtportfolio betrug per Ende Juni 2026 nominal 3.52% (Ende

2025: 3.55%); darin enthalten war eine Inflationsrate von 1.00%

(Ende 2025: 1.00%).

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Der Betriebsgewinn (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge) stieg in den

ersten drei Quartalen 2026 gegenüber der Vorjahresperiode um CHF

33.3 Mio. oder 14.7% auf CHF 260.6 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 227.2

Mio.), im Wesentlichen dank des Verkaufs des Entwicklungsprojekts

«Richtipark» in Wallisellen. Die EBITDA-Marge betrug 86.3% (Q1-Q3

2025: 85.2%).

Der Liegenschaftsertrag belief sich in der Berichtsperiode auf CHF

259.3 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 261.4 Mio.). Auf vergleichbarer Basis

(EPRA-like-for-like) resultierte eine Veränderung von CHF 1.1 Mio.

bzw. 0.5% (Q1-Q3 2025: Like-for-like Veränderung von CHF 3.6 Mio.

bzw. 1.6%). Bereinigt um den einmaligen positiven Effekt aus

tieferen Liegenschaftssteuern bei einer Genfer Liegenschaft in der

Vorjahresperiode betrug die Veränderung 1.2%.

Aus dem Verkauf des Projekts «Richtipark» resultierte ein Erfolg

aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) in Höhe von CHF 39.7 Mio.

(Q1-Q3 2025: keine Verkäufe).

Der Betriebsaufwand für die Liegenschaften betrug CHF 8.2 Mio.

(Q1-Q3 2025: CHF 7.2 Mio.). Die Erhöhung gegenüber der

Vorjahresperiode ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass

im Vorjahr aufgrund der Anerkennung eines Energiezertifikats bei

einer Genfer Liegenschaft tiefere Liegenschaftssteuern anfielen.

Der Personalaufwand belief sich auf CHF 15.5 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF

15.2 Mio.) und der Betriebs- und Verwaltungsaufwand auf CHF 7.8

Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 7.6 Mio.). Der Nettofinanzierungsaufwand lag

bei CHF 26.1 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 26.4 Mio.). Der

durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier

Quartale betrug 1.04% (Ende 2025: 1.05%).

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich gegenüber der

Vorjahresperiode im Wesentlichen infolge des Verkaufs des Projekts

«Richtipark» um CHF 36.5 Mio. bzw. 22.0% auf CHF 202.7 Mio. (Q1-Q3

Der Gewinn pro Aktie belief sich entsprechend auf CHF 6.42 (Q1-Q3

2025: CHF 5.66).

Per Stichtag 30. September 2026 lag das Eigenkapital pro Aktie

(Net Asset Value; NAV) bei CHF 125.65 (Ende 2025: CHF 123.07). Der

NAV vor Abzug latenter Steuern betrug CHF 149.28 (Ende 2025: CHF

146.05).

Kapitalstruktur und Liquidität

Per Ende September 2026 betrug das Eigenkapital CHF 5.763 Mrd.,

entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.9% (Ende 2025: CHF

5.645 Mrd. bzw. 55.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital belief

sich auf CHF 3.346 Mrd. bzw. 32.5% der Bilanzsumme (Ende 2025: CHF

3.370 Mrd. bzw. 33.1%). Der durchschnittliche

Fremdkapitalkostensatz per Stichtag betrug 0.99% (Ende 2025:

1.04%), die durchschnittliche Zinsbindung lag bei 3.0 Jahren (Ende

2025: 3.3 Jahre).

Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über

ungenutzte zugesicherte Kreditlinien in Höhe von CHF 855 Mio.

(Ende 2025: CHF 915 Mio.). Damit sind sowohl die Finanzierungen

der laufenden Geschäftstätigkeit und der geplanten Investitionen

als auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten

sichergestellt.

Ende Juli 2026 hat Moody's Ratings das Long-Term Issuer Rating der

PSP Swiss Property AG von A3 auf A2, Ausblick stabil, erhöht.

Nachhaltigkeit - Green Bond Report

Auch in den ersten drei Quartalen 2026 hat die PSP Swiss Property

ihre Nachhaltigkeitsstrategie konsequent weiterverfolgt. Das im

Geschäftsjahr 2025 aktualisierte Green-Bond-Framework mit

«Excellent»-Bewertung von Moody's Ratings sowie das GRESB-Rating

von vier Sternen bestätigen die Fortschritte in der Umsetzung

unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Im Fokus steht unverändert die

Dekarbonisierung des Portfolios durch den Ersatz fossiler

Heizsysteme, gezielte Sanierungen und die verstärkte Einbindung

der Mieterschaft, unter anderem über Green Leases. Die

COe-Emissionen liegen weiterhin im Rahmen des definierten

Absenkpfades.

Detaillierte Informationen zur Umsetzung finden sich in dem am 12.

Mai 2026 veröffentlichten Green Bond Report. Die Dokumente zur

Nachhaltigkeit sind unter www.psp.info abrufbar. Der Green Bond

Report wird jährlich im Rahmen der Q1-Publikation veröffentlicht.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

statt.

Ausblick

Trotz der weiterhin bestehenden geopolitischen Unsicherheiten

rechnen wir für das verbleibende Geschäftsjahr 2026 mit einer

insgesamt positiven Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts,

insbesondere in unserem Marktsegment. Hochwertige Büro- und

Verkaufsflächen an zentralen Lagen dürften weiterhin gut

nachgefragt bleiben und den Vermietungsmarkt stützen.

Der Investitionsmarkt dürfte weiterhin von der Nachfrage

institutioneller Investoren nach hochwertigen, nachhaltig

positionierten Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen sowie

vom stabilen Finanzierungsumfeld profitieren. Da das Angebot an

Liegenschaften, die unseren Qualitätsanforderungen entsprechen,

begrenzt bleibt, und wir uns unverändert selektiv auf Objekte mit

langfristigem Wertsteigerungspotential fokussieren, erwarten wir kaum grössere Akquisitionen in naher Zukunft. Mit unserer starken Positionierung in den führenden Schweizer Wirtschaftszentren sehen wir uns gut aufgestellt, um auch im verbleibenden Geschäftsjahr ein solides Geschäftsergebnis zu erzielen und unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortzuführen. Die Guidance für den EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von CHF 335 Mio. für das Geschäftsjahr 2026 wird bestätigt (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge 2025: CHF 302.0 Mio.). Für die Leerstandsquote per Ende 2026 rechnen wir weiterhin mit 3.5% (Ende 2025: 3.5%). Kennzahlen Finanzielle Kennzahlen Einheit 2025 Q1-Q3 2025 Q1-Q3 2026 +/-^1 Liegenschaftsertrag CHF 1 000 349 226 261 392 259 274 -0.8% EPRA-like-for-like-Veränderung % 1.3 1.6 0.5 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF 1 000 231 120 113 379 118 404 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) CHF 1 000 0 0 39 671 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Anlageliegenschaften) CHF 1 000 7 712 7 712 295 Total übrige Erträge CHF 1 000 5 308 4 823 3 027 Reingewinn CHF 1 000 408473 259 482 294 565 13.5% Gewinn ohne Liegenschaftserfolge^2 CHF 1 000 225421 166 238 202 734 22.0% EBITDA ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 000 301995 227 216 260 561 14.7% EBITDA-Marge % 85.1 85.2 86.3 Bilanzsumme CHF 1 000 10177746 10 115 030 10 301 758 1.2% Eigenkapital CHF 1 000 5644929 5 493 300 5 763 339 2.1% Eigenkapitalquote % 55.5 54.3 55.9 Eigenkapitalrendite % 7.4 6.3 6.9 Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 3369797 3 469 685 3 345 924 -0.7% Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % 33.1 34.3 32.5 Portfoliokennzahlen Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 150 149 147 Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 000 9610060 9 450 077 9 771 463 1.7% Brutto-Rendite % 3.6 3.6 3.5 Netto-Rendite % 3.2 3.3 3.1 Leerstandsquote (CHF) % 3.5 4.3 3.7 Anzahl Entwicklungsliegenschaften Anzahl 10 11 12 Bilanzwert Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 506288 532 556 474 122 -6.4% Personalbestand Mitarbeitende/Vollzeitstellen Anzahl 94/84 93/82 94/83 Kennzahlen pro Aktie Gewinn pro Aktie (EPS)^3 CHF 8.91 5.66 6.42 13.5% EPS ohne Liegenschaftserfolge^3 CHF 4.91 3.62 4.42 22.0% EPRA-EPS^3 CHF 4.91 3.62 3.71 2.6% Ausschüttung pro Aktie^4 CHF 3.95 n.a. n.a. n.a. Eigenkapital pro Aktie (NAV)^5 CHF 123.07 119.76 125.65 2.1% NAV vor Abzug latenter Steuern^5 CHF 146.05 142.18 149.28 2.2% EPRA-NRV^5 CHF 148.98 145.11 152.25 2.2% Aktienkurs Periodenende CHF 143.50 136.70 142.80 -0.5% 1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2025 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2025. 2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn exklusive Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steuerarufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge». 3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 4 Für das Geschäftsjahr 2025. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2026. 5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. Weitere Informationen Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40 Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32 Bericht und Präsentation sind verfügbar unter www.psp.info/downloads Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN) Registrierung (erforderlich) hier. Agenda Publikation FY 2026 · 16. Februar 2027 Ordentliche Generalversammlung 2027 · 1. April 2027 Publikation Q1 2027 · 11. Mai 2027 Publikation H1 2027 · 17. August 2027 Publikation Q1-Q3 2027 · 9. November 2027 PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen Die PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 10.2 Mrd. in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und wies zum Stichtag einen Börsenwert von CHF 6.5 Mrd. aus. Die 94 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel, Genf, Zug und Zürich. PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154). _____________________________________________________________ Ende der Adhoc-Mitteilung _____________________________________________________________ Sprache: Deutsch Unternehmen: PSP Swiss Property AG Kolinplatz 2 6300 Zug Schweiz Telefon: +41417280404 Fax: +41417280409 E-Mail: info@psp.info Internet: www.psp.info ISIN: CH0018294154 Valorennummer: 1829415 Börsen: SIX Swiss Exchange EQS News ID: 2431298 Ende der Mitteilung EQS News-Service _____________________________________________________________ 2431298 10.11.2026 CET/CEST °